房贷究竟要不要提前还?

　　广州不少年轻人想提前还清房贷 陈玉霞 摄

　　羊城晚报记者 戴曼曼

　　“不想给银行打工，就提前还房贷”，日前，在不少社交平台“提前还房贷”成为热议话题。90后的广州市民小吴在去年购置了自己的首套房，最近他向银行了解提前还贷的情况，却被告知当时的合同上有写明提前还贷需要支付违约金。“原来提前还房贷还有条件？”小吴表示疑惑，到底房贷要不要提前还，怎么样还房贷才算划算？

　　年轻人缘何想“提前还贷”？

　　从各个社交平台输入“提前还房贷”总会有一系列的故事。早些年，无论是媒体还是社交平台都仍然以“借钱买房”的故事居多。为何这届年轻人开始想要提前还房贷？羊城晚报记者联系到几位想要提前还贷的年轻人，各自道出了自己的心声。

　　“我父母老家的房子拆迁了，就把拆迁款给了我，指明要求只能用于还房贷”，90后的男生小吴在去年贷款300万元左右买了位于广州市天河区的一套住宅，按照其借款30年估算，一个月需要还款1.6万元左右，日子过得比较紧凑。正是因此，一家人衡量之下，老家的拆迁款大约有100万元，打算给小吴用来提前还款。

　　“我自己预估了一下，提前还款100万元左右，大概月还款降到1.1万元左右”，小吴说多出来的5000元，会让自己生活更轻松点，每个月结余的部分再用来理财。

　　被问及为何不用100万元整数来理财，小吴坦言自己一开始也有这种打算，但是一来家人不同意，担心不可控，二来是自己觉得也没有更多的投资渠道，所以相应地更希望把钱花在“刀刃”上。

　　羊城晚报记者留意到网络平台上不少年轻人的想法和小吴类似。80后的女生兰芝最近也有类似的想法。“前些年跟朋友投资做生意的本金拿回来，想着干脆把房贷给还掉了”，兰芝说自己看身边的朋友基金和股票收益并不太理想，而提前还房贷，每个月节省的月供可以改善自己一家人的生活，在她看来很划算。

　　“通过30年的还贷利息测算基本上利息等于甚至会超过本金，因此，只要自己目前能够有足够的现金流及还款能力的情况下，一般会选择提前结清贷款或至少部分归还贷款来减少利息的支出，确实可以节约整体的资金”，某银行研究院研究员曹磊表示，年轻人想要提前还房贷处于多种情况考虑，比如有些暂时没有更好的投资和保值增值的渠道，所以选择将现有所以选择将现，资金用于债务归还，减轻个人整体资产负债率，另外有一些年轻人可能想通过提前还款获得房产的产权，手握房产证可以根据房地产的波动以及未来自己的职业计划，灵活处置自己未来的房产。

　　提前还贷究竟划不划算？

　　“但无论哪种初衷想要提前还款，都需要了解自己是否符合提前还款的条件，以及是否适合提前还款”，有业内人士提醒。

　　小吴在向银行咨询是否可以提前还款时，就被提醒需要看回合同条约，即一年内不得提前还款。小吴告诉羊城晚报记者，自己看到的银行条约确实写明“贷款不满一年提前还款,收取提前还款金额的百分之五作为违约金。贷款满一年后提前还款,则不收取任何违约金。”

　　“按照时间算，今年7月份我就可以提前还款了，但是我现在的想法是不知道提前还款到底是否划算”，小吴在知道提前还款有门槛之后，又有了新的疑虑。

　　提前还房贷究竟划算不划算？“提还并不一定划算，要看具体情况”，融通中兰德按揭分析师汤丽娟分析，一般刚开始还款一两年的借款人，由于前提还以利息为主，如果贷款利率比较高，特别前两年利率去到5.6%到5.8%的客户，同时手头上的闲置资金的投资理财又不能产生高于银行利率的收益，可以考虑提前还贷。

　　但是汤丽娟提醒，对于还款期限已经超过三分一的，或者自身贷款利率低，特别早期利率打7折的客户或者公积金贷款的客户，提前还贷的意义不大。“在这里还特别补充提醒一下借款人在申请提前还款时候也要留意提还的罚息问题，这也是成本之一”，汤丽娟表示，类似小吴这样的情况就需要满一年再考虑提前还款，以此规避罚息。

　　用经营贷替代房贷不可取

　　值得留意的是，在采访中，有受访对象表示，自己接到过中介电话表示可以通过经营贷来替代房贷，从而达到提前还贷的目的。

　　“有中介就表示，用经营贷来替代房贷，利率会划算很多，但是具体操作怎么样，我不是很理解”，兰芝表示，有中介联系过她提供类似服务，但被她拒绝。

　　多位银行和按揭中介人士提醒，用经营贷换房贷本质上是一种违规行为。“经营贷的初衷是为了支持实体经济，发放用于支持企业搞经营和生产”，汤丽娟表示，银行也会在审批中对于客户的是否真实经营也会进行一系列的审批和调查，一旦发现违规行为，会产生收贷的处理，同时有机会对企业和个人违规挪用经营贷的违规信息纳入征信，造成个人信用的“污点”，影响以后办理信贷业务。

　　在银行分析人士曹磊看来，中长期的房屋按揭贷款是属于利率较低且期限较长的贷种，有利于平滑个人全生命周期的债务与资产匹配问题。某些中介机构宣扬用经营贷代替房贷，并没有从实质上帮助客户增加现金流降低资产负债率。

　　“特别是部分年轻人在未来经济下行的过程当中，收入不确定性容易出现经营贷到期无法按时偿还导致逾期不良，影响个人征信的情况”，曹磊表示，在考虑提前还贷的情况下，还是建议结合自身情况，在自身资金充裕的情况下可以考虑，但如果在条件不具备以及未来收入不确定的情况下，建议谨慎提前还贷，特别要警惕中介机构经营贷代替房屋按揭贷款的这类操作。