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秒拍、独家秀、深夜抢拍、提前锁定……今年东莞土拍的疯狂程度令人咋舌，不仅地价屡创新高，拍地速度也频频被刷新。与此同时，东莞楼市调控政策进一步升级。在“五限”政策压顶的情况下，又“杀出”史上最严“限墅令”。一边是高地价，一边是稳房价，房企利润承压已是既定事实，房屋品质是否会缩水，我们尚不得而知。但从近两年新房质量问题全面爆发也可以看出，楼盘“品质塌方”现象日益严重。楼市下半场，房企能否在品质、口碑与利润之间取得巧妙平衡，将成为突围制胜的关键。

新房质量危机集中式爆发

今年9月4日，南方都市报曝光了东莞东坑镇某问题楼盘。起因是业主收房时发现墙面和天花开裂渗水，大家担忧房子存在质量问题，拒绝收楼。“我们希望开发商给我们一个合理的答复，要么赔钱，要么退房或退还装修款。”有业主表示，真没想到这房子质量会这么差，大家收楼的时候发现基本都存在同样的问题，墙面渗水、瓷砖空鼓，使用的都是劣质材料。开发商虽向业主承诺了“无条件整改”，但类似这样的情况频频出现，只会不断消磨购房者对开发商的信任。

而房屋质量危机集中式爆发背后，是房企销售规模的不断扩大，对“高周转”的极致追求。为回笼资金，近两年入莞房企都在不断加快推货节奏。记者了解到，去年8月14日，广州臻茂房地产开发有限公司（实为“中国金茂”）成功以总价55598万元拿下清溪2.65万㎡商住地，刷新清溪商住地楼面价。然而不到一年时间，中国金茂在莞首个项目——清溪金茂逸墅就已正式开放城市展厅，速度惊人。今年上半年在莞拿地房企，已纷纷对新项目进行备案。这一系列动作，同时也引发了市民对东莞新房价格和质量的猜测。

随着东莞楼市进入“品牌”时代，越往后走竞争越激烈，“规模战”已成共识。中原地产首席分析师张大伟也曾指出，房企对于规模的追求，短期内不会停止。这将促使房企在调控的压力下，采取更为丰富的营销策略，不排除继续出现“以价换量”的局面。事实上，今年“金九”开局，东莞各大楼盘就纷纷蹭起了节日、节点热度，花式打折，主动向购房者抛出“橄榄枝”。传统的“金九银十”销售旺季，正渐渐变成楼盘的“打折促销”季。楼盘花式促销，本质上也是为了回笼资金，谋求发展。但唯有品质过硬，才是房企稳扎稳打的立身之本。

随着新房质量问题爆发，通过投诉、曝光这种方式维护自身权益的业主越来越多。记者从《2019年上半年广东消费投诉分析报告》中获悉，今年上半年，广东全省各级消委会共处理消费者投诉165564件，同比上升20.62%。其中各级消委会受理的投诉中，涉及大金额的投诉如房地产有明显上升，上升幅度为4.60%。从商品和服务类别分析，房屋及建材的投诉量达到了14343件，同比增加了1578件。而在2015、2016年度，广东关于房屋及建材类的维权投诉分别只有2409件、3082件。

墙面渗水、漏水和瓷砖空鼓等房屋质量问题最突出

记者梳理分析2018年至今在东莞阳光问政平台和东莞市网上信访大厅上，关于房屋及建材类的一百宗维权投诉发现，关于房屋质量问题的投诉占到了近四成，其次是楼盘实际情况与规划不符以及无法办理房产证的问题。具体到房屋质量问题类型上，墙面渗水、漏水和瓷砖空鼓问题尤为明显。而这不禁让人联想到，此前知名房企董事长在2018博鳌房地产论坛上“劝人别买房”的言论。据公开报道，该董事长曾表示，其一直劝身边的同事这两年不要买房，因为近两年的房屋质量是最差的，维权潮会在这几年出现。

在东莞阳光问政平台上，就有业主反映在石排镇一楼盘购买了商品房，但收楼后却发现房间地板存在发霉现象。经有关部门核查发现，楼盘部分精装房木地板确实出现发霉现象。虽然开发商表示一经业主报修将会积极处理，给予更换。但开发商并不认为是木地板存在质量问题。其称楼盘用的木地板符合《商品房买卖合同》约定交付标准，并且木地板质量合格。而木地板发霉，是由于环境原因或保养不当。

无独有偶，据南城一小区业主反映，其购买的房子在短短两年时间里，就发生了严重的漏水情况。虽然在入住后也进行了两次大修处理，但依然影响到自己和楼下居民的生活。而业主向开发商反映问题后，对方则以总部未批、资金不够等原因多次推脱责任。无奈之下，他只好在问政平台上发起求助。而有关部门的回复也证实了该房屋确实存在质量问题。有关部门回应称，漏水问题属实，目前开发商已做好登记，待开发商招投标确认施工单位后方可进场维修。

从统计数据来看，一旦商品房出现装修质量问题，大多数情况下都是开发商负责整改维修。对此，业主们是持什么样的态度？对于整改方案，业主们是否会“买账”？此前，东坑一问题楼盘的业主在接受南都记者采访时则表示，新房出现渗水、漏水等质量问题，说明楼盘的装修质量并没有太大保障。施工单位后续再进行修补，业主们并不放心，但也无可奈何。因为不同意开发商提出的整改方案，则要走法律途径。这并不是业主们想要看到的结果。

购房资格问题频频引发退房纠纷

记者还留意到，有一类投诉虽然出现的频率并不是太高，但却非常典型，就是因购房资格问题而引发退房纠纷。在东莞阳光问政平台上，有“深圳客”反映在今年6月前往茶山一楼盘看房时，其明确告知销售人员没有东莞社保，但在深圳有工作有社保。对方却表示可以帮忙挂靠东莞社保解决购房资格，等社保交齐再签购房合同。随后这名“深圳客”了解到挂靠社保并不合法，就希望解除认购协议并退还定金，但却遭到了开发商的拒绝。最终在有关部门的介入下，开发商才同意退还5万元定金。

但其实这样的案例，在过去两年里时有发生。自2017年东莞实行严厉的“五限”政策以来，非本地户籍购房者购买首套房需提供2年内在莞连缴1年以上个人所得税或社会保险证明，东莞楼市迅速“降温”。但“上有政策，下有对策”，在开发商、中介的“帮助”下，非本地户籍购房者只要给几万元，就可以轻松搞定购房资格的问题。其中，在去年6月被媒体曝光的问题楼盘，正是通过联合中介、代缴社保的方式，为不具备购房资格的人办理社保。

而类似的事情，在今年8月再次被南都曝光。8月初，“深圳客”雷小姐自爆，在购买东莞东坑镇某小区房屋时，现场有工作人员收了3万元称可以搞定社保。但到了收楼的日子，雷小姐才发现，因为社保问题，房管所无法备案，她也无法收楼。随后，东坑镇房地产管理所相关负责人向南都记者证实，当事人雷小姐购买的房屋并没有在东坑镇房管所进行备案。因为当时东坑镇房管所要求且多次催促雷小姐提供带有验证码的社保证明，但其最终没能提供。

事实上，今后试图通过伪造社保证明取得购房资格的违法行为，将无所遁形。记者了解到，自去年社保全国联网以后，购房者进行房屋备案，必须提供带有验证码的社保证明。而房管所只要在系统上输入验证码，参保人的基本资料、社保缴费情况将一目了然。而接下来，对存在社保造假行为的，发现一宗，将报东莞公安部门处理一宗。对伪造证明材料取得购房资格的购房人，将取消其购房资格并移送公安部门。

楼盘虚假宣传遭市民“吐槽”

记者注意到，有市民反映东莞有不少楼盘名字没有按照在政府部门备案的名字进行推广，而是自己随便起名字，也就是所谓的“推广名”，来误导购房者。该市民称，很多楼盘并非位于松山湖，却以松山湖命名，如松湖溪岸、松湖澜园、十里松湖、中央松湖、安华香蜜松湖、四季松湖、中惠松湖城、松湖时代、常平松湖时代、松湖豪庭、松湖传奇，松湖左岸、松湖公馆等。该市民还提出，希望政府部门重点整治“大、洋、怪、重”的楼盘名，打击虚假宣传。

对此，东莞市地名委员会办公室回应称，针对市民反映的部分楼盘存在虚假名称、虚假宣传的问题，市地名委员会办公室将会逐一进行核查。如属使用未经批准的地名的，将依法进行处理。而对新增的地名，市地名委员会办公室也将严格按照地名有关规定进行审批，同时加强地名文化和地名法律法规的宣传力度，着力提高地名规范化管理水平。

除了楼盘名称，商品房“挂羊头卖狗肉”的现象也比较普遍。记者在东莞阳光问政平台上看到，寮步一楼盘业主反映，其购买的商品房在前期销售就宣传是公寓，开发商也以精装修方式交楼，完全配备好卫浴、厨房设备，有独立卫生间、阳台、卧室，达到了其宣传的“拎包入住”。但业主电话咨询寮步房管所时，却被告知该楼盘备案的是“办公室”。那么，房子是否能居住？不能居住的话又该如何处理？有关部门随后回应称，该建筑物主要功能为商业、办公及公共服务设施配套用房，不包含居住功能。而这也意味着，该房子并不能居住。

早在今年7月30日，中央电视台《经济半小时》栏目就曝光了楼盘将办公用房包装成公寓楼盘，出售给购房者一事。而这背后，反映的是企业急功近利，置企业品牌形象于不顾。实际上，这些年以来，房地产市场上就发生了不少违背诚信，甚至触及底线的事件和问题。无论是楼盘实际情况与规划不符，导致业主无法办理房产证；还是房屋渗水、墙壁开裂等质量问题频发，严重影响业主们的日常生活，这些其实都是房企信誉、口碑直线下降的“导火索”。

东莞进一步保障买卖双方合法权益

随着近年来东莞房地产市场的持续火热，由于买房造成的矛盾纠纷也越来越多。究其原因，一方面是买受人一时冲动仓促认购、事后要求退定解约。另一方面则是开发企业销售行为不规范、认购书条款显失公平等原因所导致。为进一步整顿规范房地产市场秩序，强化行业自律和社会共治，纠正开发企业不规范合同行为，减少非理性购房引发的合同纠纷，东莞市住房和城乡建设局还与东莞市工商行政管理局针对商品房销售过程的常见共性问题，联合制定了《东莞市商品房认购书（范本）》，并于今年3月1日起在全市范围推广使用，进一步保障买卖双方的合法权益。

记者了解到，在制定的《东莞市商品房认购书（范本）》中，进一步明确了买卖双方的权利义务。通过督促开发企业履行信息公开和告知提示义务，提醒买受人充分知情、理性购房和增强契约精神，明晰商品房基本状况中涉及土地用途、房屋规划用途等易被忽略或误导的重要信息，促使买卖双方在自愿、平等条件下充分协商完成交易，杜绝“霸王条款”，按合同精神履行各自主体责任。

此外，东莞还创新实施“两天无理由退定”，通过设置“乙方（买受人）可在认购书签订之日起两个自然日内以书面形式提出解除认购书退还定金，如双方尚未签署《商品房买卖合同》的，甲方（出卖人）应当解除本认购书并退还定金”及“若存在甲方退还定金情形的，甲方应在乙方申请之日起20个工作日内退还定金”的格式条款，旨在为买受人提供一个冷静期和缓冲期，避免非理性购房风险，以最大限度减少后续合同纠纷。

有专家认为，这是房地产交易秩序规范的一项政策。对于市场交易本身并没有直接的影响，但对于稳定东莞房地产市场交易秩序、形成更稳健的买卖关系有着积极作用。

采写/数据整理：南都记者 黄慧萍 实习生 袁淑祯