“楼盘烂尾了，开发商也倒闭了，我凭什么要还银行392万？”面对镜头的许先生很是委屈地说道。

“欠债还钱，天经地义。你借了银行的钱，你不还谁还？”银行这头说起来也是头头有道。

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如果你要是问人：楼盘烂尾，开发商也破产了，购房者还需要继续按揭吗？那十有八九的人都会说：必须还，否则后果不堪设想。

可近日，一起嘉兴中院的判决却推翻了大家以往的认知。那么，这起案件是什么呢？法院的判决又是什么呢？

小房换大房

“夜上海夜上海，你是个不夜城”，上海位于中国东部，长江的入海口，东临东海，西与浙江相接，北与江苏相接，地理位置优越，是我国经济、贸易、金融以及科技创新中心。

嘉善是浙江省嘉兴市的下辖县，离上海不过80公里，开车一个小时左右就到了。相比于上海，嘉善的空气清新，环境优美，而且交通还不拥挤，一到节假日，很多上海人就会来嘉善度假。

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嘉善的房价自然也比上海低得多，据数据统计，2014年，嘉善房价一平约为6000左右，而当时上海房价一平约为3万。很多人会选择在上海上班，在嘉善买房，上海的许先生就是这些人中的一员。

许先生早些年就来到上海工作，他认真勤奋，已经在上海买了一套小房子。父母年事已高，许先生想着把家里老人接过来，享享清福，自己也能尽尽孝心，于是决定换一套大房子。

可是上海的房价实在是太贵了，许先生根本买不起，于是他把目光瞄向了嘉善一处热销的楼盘。当时都在传嘉善将来很有可能会划归上海，很多外地买房投资者闻风而来，一时也推动了嘉兴的房价飙涨。

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“再不下手就晚了”，许先生心想，于是在2014年年底，许先生决定购买一套别墅，可由于别墅的总金额太大了，许先生没有办法拿出全款，他便办理了按揭贷款，以自己上海的这个小房子作为抵押担保，向某银行贷款了392万元。

很快，许先生向房地产开发商支付了首付，银行的贷款也下来了，就这样，满心期待的许先生一边定期还贷款，一边等待着新房子。可是令许先生没有想到的是，等待他的却是“既无房，又还贷的”的结果。

哑巴吃黄连，有苦说不出

当时许先生的首付款银行直接一次性发放给了开发商，并没有通过许先生的银行账户，银行当时也是按照规定这样进行的。可是，在2017年，开发商的资金链断了，无法再继续投资开发，建房的工程也就一拖再拖甚至还出现了停工。

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由于开发商无法按时交付房屋，他们便向购房者宣布延迟交房，希望购房者给他们时间来周转。购房者也没有办法，钱都交了还能怎么办，他们也只能等待，祈祷房子能够顺利交到自己手里。

本以为等待会有转机，可哪想到开发商又宣布破产，这下心心念念的楼盘算是彻底地烂尾了。于是开发商在2018年年底，正式向法院提交破产申请，按照相应的法律法规，如果当时许先生所购买的楼盘符合当时的交付条件的话，那么开发商是应该向购房者交付房屋的，因为开发商应履行当时签订的购房合同。然而令许先生没有想到的是，他所购买的别墅还没有竣工验收，这并不符合交付标准，许先生所购买的别墅：无法交房。

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由于不符合交付标准，许先生的购房合同自然无法履行，法院也就解除了许先生和开发商之间的购房合同。许先生面对这样的情况也是哑巴吃黄连，有苦说不出。楼盘已经烂尾，自己也无可奈何，只能接受这个现实。

许先生每个月都要偿还大量的贷款，自己上海的房子也没有了，除此之外，还要还“失去的房子”的银行贷款，既然自己的房子没有了，为何还要去给银行还贷款？于是，委屈的许先生开始咨询律师的相关意见，可令许先生没有想到的是，律师的答复竟然是：必须还贷！

一审许先生败诉

得到律师回答后的许先生仍然心有不甘，想到自己要房没房，挣的钱还要给银行，自己一个人夹在这中间活受气。许先生一咬牙决定：我不还贷款了！

于是在2019年年底，许先生不再向贷款银行支付月供。这边本该收到许先生月供的银行见钱未进账也不干了。银行催促徐生生赶快还贷款，不要做老赖。众所周知，老赖也被叫做失信被执行人。一旦成为老赖，以后出行以及子女的升迁都会受到影响。

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双方都不让步，许先生认为银行没有查清真相，所谓“冤有头，债有主”，银行毫不调查事情的真相；银行认为许先生不可理喻，以往按揭贷款都按时还贷，怎么许先生不还？你既然借了银行的钱，你就要还贷。

双方也就此开始了争论，银行这边是拿出了当时的贷款合同，合同中标明，许先生不论和开发商之间有什么争执与纠纷，都与银行毫无关系。许先生必须按照规定，要么是每个月准时还贷，要么是提前还清或者部分的贷款。许先生看到这个合同也震惊了。

银行看到许先生还是不还账，而且毫不所动，于是在2020年底，银行向嘉善人民法院起诉许先生：要求许先生支付剩余的贷款。嘉善县人民法院在了解双方的情况后，迅速对此案进行了审理。

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嘉善县人民法院认为当时许先生和贷款银行所签订的合同是有效的，于是在审查了相关证据后，嘉善县人民法院认为许先生已经违约了，许先生应该继续履行合同里的偿还义务。

嘉善县人民法院判决：解除许先生与贷款银行签订的《个人购房借款及担保合同》，许先生要偿还贷款银行的本金、利息以及罚息（未按时还贷），总计220余万元。

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听到判决结果的许先生感到天都要塌了，自己原本的房子没有了，而且开发商也不退钱，自己还要一下子还给银行220余万元，这简直是赔了夫人又折兵？心有不甘的许先生又向嘉兴市中级人民法院提起上诉，可二审的判决结果与第一次的结果可谓是大相径庭。

二审银行败诉

一审败诉后，许先生向嘉兴市中级人民法院提起上诉，很快，嘉兴市中级人民法院对此案进行了再次调查取证与审理。此次审理与第一次可谓是大相径庭。其实许先生与贷款银行的争论点非常明确：许先生该不该偿还那200余万元。

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这次嘉兴市中级人民法院给出了这样的判决：许先生不用偿还银行的贷款。这也表明银行败诉了。嘉兴中院二审认为：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，出卖人（开发商）按照相应的法律法规，必须将收受的购房贷款以及本金、利息分别返还买受人（许先生）和担保权人（贷款银行）。依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

那么为何两次的判决会有着这么大的差异呢？首先是两个法院立足的焦点不一样。嘉善县人民法院立足的焦点是：贷款人（许先生）与贷款银行所签订的合同是有效的，那么按照合同，许先生应该偿还贷款银行。

而嘉兴中院则立足的焦点是：商品房担保贷款合同已经被解除，那么许先生的偿还则没有了依据，理应不再还款。

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其实我们仔细观察许先生的案件就会发现，开发商由于破产，没有办法将钱退还到银行和许先生，这本就是开发商应该承担的债务。法院明智判决，将许先生支付的购房款返还给个人，将贷款支付的购房款返还给银行，这其实是一个非常符合情理与法理的判决。

看到这里我们不仅疑惑，为何常有烂尾楼的现象发生呢？

人尽怕之烂尾楼

烂尾楼，顾名思义是指那些已经办理用地以及规划手续后，由于开发商没有资金与能力继续投资建设，停工一年以上的房地产项目，那么，为什么会出现烂尾楼呢？

首先就是国际的经济环境发生了激烈的变化，由于资金来源中止，只能被迫停工，例如当时上海的烂尾楼就是由1997年东南亚金融风暴时引起的。

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其次是局部地区房地产现象过热，经过宏观调控以后，信贷资金收缩，使得工程后续资金跟不上，只好停止。例如当时1993年局部地区出现房地产过热现象，使得海南以及北海地区大部分产生烂尾楼。

还有就是市场定位不准确，明明销售前景很暗淡，却还要建设，这就使得投资者要停工求变。例如当时的南京闹市区新街口的一处烂尾楼，十年之内停了又盖，盖了又停，这就是因为他们对市场认识不足。

还有的是因为一些工程施工质量极其低劣，被迫停工。例如处在温州市中心的一处烂尾楼，由于存在着严重的质量问题，当时建设了有8年之久，但却始终无法完工，只能拆除。最后是由于一些债务纠纷等问题所导致的停工。

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我们应从烂尾楼中得到教训，那就是：房地产业发展，很大程度上超越了国家或地区的经济发展水平。

房地产作为资金密集型产业，烂尾楼则占用了大量的资金，其中更多的是包含了大量的借贷资金。烂尾楼不仅影响着城市形象，还浪费了大量的土地资源，更甚者还打击了投资者的信心。一般来说，烂尾楼有四种解决之道：拍卖、炸毁了事、政府倾斜政策以及包装变脸。

现在大家一般购买的是期房，一旦遇到烂尾楼的官司大多数情况下：购房者必须偿还银行贷款。开发商由于破产跑路了，导致烂尾楼，而购房者的房子也得不到，还要偿还银行的贷款，可真叫做哑巴吃黄连，有苦说不出。

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这次判决，许先生心里的大石头也终于落下了，而且此次判决结果，也让同样情况的购房者看到了希望！